Resumen: Demanda en ejercicio de retracto entre comuneros sobre acciones de comunidades de aguas. El juzgado desestimó la demanda, al considerar que el demandante carecía del derecho de retracto ejercitado. Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, fue desestimado por la audiencia provincial. Recurren los demandantes y la Sala estima en parte. La sala declara que, según resulta, por conformidad entre los litigantes, las participaciones litigiosas correspondían en proindivisión al actor y a sus hermanos y, posteriormente, a los herederos de éstos, los cuales las vendieron al demandado, por lo que no se aprecia razón alguna para aplicar a dicha compraventa el régimen jurídico de los heredamientos, cuando no nos movemos en el marco normativo de dichas agrupaciones, sino ante otro distinto concerniente a la venta de participaciones de propiedad privada y en proindiviso a un tercero, a la que es de aplicación el régimen del art. 1522 CC, regulador del retracto de comuneros. Al asumir la instancia, la Sala declara carecer de datos precisos para determinar un precio cierto de la venta, con lo que procede su determinación en trámite de ejecución de sentencia bajo las bases siguientes: 1) El precio no podrá superar el importe de los 3000 euros. 2) Se fijará el valor de las participaciones en función de dicho precio, y en proporción a los rendimientos susceptibles de ser obtenidos por los otros aprovechamientos con respecto a los cuales no se ha ejercitado el retracto.
Resumen: La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.
Resumen: La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En el caso, no se acredita que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio por lo que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
Resumen: Arrendamiento de local de negocio concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la vigencia de la LAU de 1994, en el que se pactó una prórroga forzosa a voluntad del arrendatario. Demanda: acción de retracto. Reconvención: acción resolutoria del contrato por cesión o subarriendo inconsentido. La AP desestima la demanda y estima la reconvención. La demandante y los demandados reconvencionales recurren por infracción procesal y casación. Infracción procesal. Se desestima. La sala considera que la sentencia no es incongruente: las cuestiones controvertidas consistían en determinar si la demandante ostentaba la condición de arrendataria al ejercitar el derecho de retracto, o la había perdido previamente por su jubilación, lo que condicionaba su legitimación ad causam, y si concurre causa resolutoria del contrato por la actual explotación del local por sus hijos. Y la AP se mueve en el marco de los contornos fácticos alegados por las partes. Tampoco hay incongruencia omisiva y la valoración de la prueba no es irracional. Casación. Se estima en parte. La sala razona que es aplicable la DT 3.ª LAU 1994 y la actora perdió su condición de arrendataria por jubilación, por ello carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto; pero no concurre la causa resolutoria del contrato por cesión inconsentida articulada por la demandada en su reconvención, sin que se hubiera promovido otra por expiración del plazo del contrato.
Resumen: Alteración del orden legal de resolución de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación: carácter instrumental de las infracciones procesales; carencia de efecto útil. El plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes es de caducidad, por lo que no admite interrupción (interpretación restrictiva). Cómputo del día inicial del plazo: la norma habla de inscripción, expresión que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusión del asiento de presentación. El inicio del plazo tiene lugar en el momento objetivo de la inscripción a favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento de la venta, conocimiento que debe ser probado por quien lo invoque, esto es, el adquirente. El retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador. La previsión legal también se aplica cuando existe una inscripción posterior, pues, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento. No procede tener en cuenta ninguna otra circunstancia posterior a la fecha de la inscripción, por lo que es irrelevante que hubiera que tramitar un expediente de inmatriculación.
Resumen: Se plantea la cuestión jurídica sobre el dies a quo para el cómputo del plazo de ejercicio de la acción de retracto de la Ley de Montes. Las fechas relevantes en el caso son: (i) el 27-7-2016, se otorgó la escritura de compraventa; (ii) el 29-7-2016, se entregó copia de dicha escritura al Ayuntamiento retrayente; (iii) el 26-8-2016 se inscribió la escritura en el Registro; y (iv) el 24-8-2017, se presentó la demanda. La Audiencia tomó como dies a quo la fecha de la inscripción y consideró que el plazo de caducidad no habría transcurrido. Se estima el recurso de casación. La jurisprudencia sobre el art. 1524 CC es aplicable al retracto de art. 25.6 de la Ley de Montes, en cuanto al día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho de retracto (será el anterior entre el del conocimiento de la venta por el retrayente o el de la inscripción registral), la naturaleza de este plazo (plazo civil, no procesal, y de caducidad, por lo que no admite interrupción) y la necesidad de que en el primer caso (conocimiento de la venta previo a la inscripción), ese conocimiento sea preciso, claro y completo. La circunstancia del conocimiento de la transmisión, que debe comprender todos los pactos y condiciones de la misma, no alcanza al precio de otro contrato distinto (como el contrato de intermediación en la venta), aunque luego pueda discutirse si son o no gastos reembolsables dentro de la regla de la indemnidad para el comprador retraído. Se declara caducado el retracto.
Resumen: Retracto de crédito litigioso. Caducidad del plazo de ejercicio de los retractos legales. El crédito litigioso es aquel que, habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible. Requiere la concurrencia de dos requisitos: la pendencia del procedimiento debe existir en el momento en que se produce la cesión del crédito y su cesión ha de tener lugar mediante una transmisión onerosa. La acción judicial debe tratarse de una acción de carácter declarativo cuya pretensión sea la declaración de la existencia y/o exigibilidad del crédito. El retracto ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 9 días, contados desde que el cesionario le reclame el pago. Pese a su denominación, no es propiamente un retracto, porque no hay subrogación sino extinción por pago, pero sí presenta con la figura del retracto indudables analogías, entre las que se incluye la común regulación del plazo de ejercicio del derecho. Tal plazo es de caducidad, por lo que no admite interrupción. La acción debe ejercitarse dentro de ese plazo de caducidad, y ese ejercicio no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción. En el caso, el ejercicio extrajudicial de la acción por requerimiento notarial no interrumpe el plazo.
Resumen: Retracto de marca respecto de una parte de lo transmitido. Enajenación en favor, no de un tercero, sino de otro comunero. Prelación de normas del art. 46.1 LM. Aplicación supletoria del CC en caso de falta de pacto y previsión específica en la LM. El plazo para ejercitar el retracto es de un mes desde la publicación en el BOPI de la inscripción de la cesión en el Registro de Marcas. Cuando el adquiriente no inscribe la transmisión y, en consecuencia, no se publica, esa transmisión solo producirá efectos frente a terceros una vez inscrita en el Registro de Marcas. No puede ejercitarse debidamente el derecho de retracto sin un completo conocimiento de la transmisión, que resulta imprescindible para la determinación del dies a quo del plazo de caducidad. En el caso, el conocimiento se produjo a través de diligencias preliminares, y no ha transcurrido el plazo de un mes. Necesaria identidad entre lo transmitido y lo retraído y exigencia de que la transmisión se haga en favor de un extraño a la comunidad. Aquí la nuda propiedad de la marca correspondía a tres empresas por terceras partes; una de ellas transmitió a otra su parte y la tercera titular pretendía el retracto sobre el 50% de la cuota transmitida. Ni la LM ni el CC permiten el ejercicio del retracto cuando el adquirente no es un tercero, sino otro cotitular, ni tampoco el retracto parcial sobre una parte de la cuota indivisa transmitida. Se estima el recurso de casación y se desestima la demanda de retracto
Resumen: Retracto de comuneros. Demanda desestimada en ambas instancias, según la sentencia de segunda instancia porque la compraventa no llegó a consumarse y porque los retrayentes estaban imposibilitados de subrogarse en las condiciones del contrato, al no tratarse solo de una compraventa sino de un negocio jurídico complejo en cuanto la operación requería la constitución de una sociedad para la explotación hotelera de unas parcelas, lo que hacía imposible que los retrayentes se subrogaran en esa condición. Además, los retrayentes ni siquiera mostraron su voluntad de subrogación pues nada mencionaron al respecto. Una cosa es que la transmisión de una porción indivisa no pueda ser objeto de entrega material y otra distinta que baste el documento privado para la adquisición de la propiedad sin posibilidad, en tal caso, de acceso al registro de la propiedad. Nos encontramos ante la pretensión de hacer valer un derecho de retracto de comuneros cuando, aunque se hubiera consumado la venta, dicho negocio había sido dejado sin efecto por las propias partes que lo celebraron. En todo caso, la sentencia de segunda instancia acertó al señalar que no se consumó la venta, por lo dicho ya que la suscripción de un documento privado de compraventa de una porción indivisa de un inmueble no transfiere por sí sola la propiedad sobre dicha porción.
Resumen: Acción de retracto de créditos hipotecarios litigiosos. En ambas instancias se estimó la demanda solo contra la cesionaria, que recurre en casación junto con la demandante. Admisibilidad. Interpretación jurisprudencial del art. 1535 CC: es litigioso el crédito que es objeto de una "litis pendencia", o proceso entablado y no terminado, sobre su declaración, de modo que no pueden tener realidad sin una sentencia firme. No cabe proyectar la figura del retracto de crédito litigioso cuando éste ha sido transmitido conjuntamente con otros, en bloque, por sucesión universal, no de forma individualizada. La cualidad litigiosa del crédito requiere la concurrencia de un doble requisito: uno temporal (pendencia del procedimiento, que no debe haber finalizado antes de la cesión) y otro material o de contenido (la acción judicial pendiente tiene que ser de carácter declarativo: concepto estricto de crédito litigioso). Además la transmisión debe ser onerosa y el retracto debe ejercitarse en plazo. Origen y naturaleza de esta institución. No es propiamente un retracto (porque no hay subrogación, ya que el deudor que retrae el crédito cedido lo extingue). Constituye una excepción al régimen general de la cesión de créditos, y como tal requiere una interpretación estricta. Incumplimiento del requisito material: en el litigio que afectaba a los créditos hipotecarios cedidos lo debatido (nulidad de las cláusulas suelos) no afectaba a la existencia de aquel. Consiguiente desestimación del otro.
