Resumen: Se planteó demanda para declaración de haber ejercitado válidamente el derecho de retracto arrendaticio sobre una vivienda. Reclama también indemnización por habérsele privado de la posesión del inmueble, al haberse dictado auto de adjudicación en proceso de ejecución hipotecaria. La sala estima el recurso. Nos encontramos ante el ejercicio de un derecho de retracto por quien tenía la condición de arrendatario al tiempo de adjudicarse la vivienda en pública subasta, pero ya no cuando presenta la demanda de retracto, lo que motiva que se estime la petición de lanzamiento formulada por el adjudicatario mediante una resolución que, como señala el art. 675.1 LEC, deja «a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda». En el supuesto enjuiciado, tales derechos se ejercitaron a través de la demanda que dio lugar al juicio ordinario de retracto y que fue estimada por sentencia firme. La jurisprudencia establece que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocio se produzca cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación o depósito de aval, según lo previsto en los arts. 1518 y 1521 CC y la jurisprudencia que los interpreta. La conducta del demandado/retraído renuente al cumplimiento de las obligaciones derivadas de la sentencia firme que declaró la procedencia del retracto impidió a los demandantes/retrayentes acceder a la posesión de la vivienda entre los meses de julio de 2018 y junio de 2019, por lo que debe responder de los daños y perjuicios causados, que se concretan en el importe del alquiler de otra vivienda durante el tiempo que se vieron ilegítimamente privados de aquélla, lo que deberá cuantificarse en ejecución de sentencia. El segundo motivo , sobre aplicación de los arts. 446 y ss. sobre la posesión no son aplicables para resolver sobre la procedencia de la indemnización reclamada. si bien la recurrente tiene razón en que la buena fe desaparece «desde el momento en que la cuestión adquiere estado judicial, por lo que quien resulta vencido en juicio ya no podrá alegar su buena fe en perjuicio del demandante» , la cuestión carece de efecto útil desde el momento en que el precepto controvertido no es aplicable al caso.
Resumen: La sala estima el recurso de casación interpuesto frente a la sentencia de la Audiencia Provincial que había desestimado la acción de retracto de colindantes. La sala declara se refiere, por un lado, a la finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos, en la que se identifica su fin social con el interés público de evitar la excesiva división de la propiedad y la prevalencia del interés de la agricultura. Por otro lado, se recuerda que estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretado de forma restrictiva. La doctrina jurisprudencial en la materia pone de relieve que la sala no ha exigido como requisito del retracto de colindantes que el retrayente acredite y cuantifique, como requisito del retracto, el beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas. La sala concluye que la prueba del cumplimiento de esos requisitos adicionales impuestos por la sentencia recurrida, además de no ser conforme con la jurisprudencia de esta sala, obligaría a quienes pretendan ejercer un retracto de colindantes a aportar una prueba tasada ("técnica", es decir, pericial) que el art. 1523 no impone y que, además, sería contraria al sistema general de libre valoración de las pruebas que preside la LEC. Se trataría, además, de una prueba sobre una realidad hipotética, puesto que, si el conflicto sobre el retracto se ha judicializado por la oposición del adquirente, no existirá una superficie conjunta sobre la que proyectar la acreditación del beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, o las mejoras que reportaría la integración de las fincas, o la repercusión que en términos de producción implicaría la ejecución del retracto.
Resumen: Demanda de juicio ordinario de acción de retracto arrendaticio de local comercial. Desestimada la pretensión en primera y segunda instancia, recurre la actora y la Sala desestima el recurso de casación, confirmando la resolución impugnada. La Sala reitera su jurisprudencia sobre los supuestos de exclusión del retracto previstos en el art. 25.7 LPH, que establece que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Y, así, concluye la Sala que, en el caso examinado, la sentencia recurrida, al igual que la dictada en primera instancia, no desestiman la demanda porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio (uno de ellos, el arrendado), sino porque había vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio. Por todo ello, destaca la Sala que resulta claro que la sentencia impugnada no infringe la norma ni vulnera la jurisprudencia de la Sala.
Resumen: Demanda en ejercicio de retracto entre comuneros sobre acciones de comunidades de aguas. El juzgado desestimó la demanda, al considerar que el demandante carecía del derecho de retracto ejercitado. Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, fue desestimado por la audiencia provincial. Recurren los demandantes y la Sala estima en parte. La sala declara que, según resulta, por conformidad entre los litigantes, las participaciones litigiosas correspondían en proindivisión al actor y a sus hermanos y, posteriormente, a los herederos de éstos, los cuales las vendieron al demandado, por lo que no se aprecia razón alguna para aplicar a dicha compraventa el régimen jurídico de los heredamientos, cuando no nos movemos en el marco normativo de dichas agrupaciones, sino ante otro distinto concerniente a la venta de participaciones de propiedad privada y en proindiviso a un tercero, a la que es de aplicación el régimen del art. 1522 CC, regulador del retracto de comuneros. Al asumir la instancia, la Sala declara carecer de datos precisos para determinar un precio cierto de la venta, con lo que procede su determinación en trámite de ejecución de sentencia bajo las bases siguientes: 1) El precio no podrá superar el importe de los 3000 euros. 2) Se fijará el valor de las participaciones en función de dicho precio, y en proporción a los rendimientos susceptibles de ser obtenidos por los otros aprovechamientos con respecto a los cuales no se ha ejercitado el retracto.
Resumen: La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.
Resumen: La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En el caso, no se acredita que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio por lo que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
Resumen: Arrendamiento de local de negocio concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la vigencia de la LAU de 1994, en el que se pactó una prórroga forzosa a voluntad del arrendatario. Demanda: acción de retracto. Reconvención: acción resolutoria del contrato por cesión o subarriendo inconsentido. La AP desestima la demanda y estima la reconvención. La demandante y los demandados reconvencionales recurren por infracción procesal y casación. Infracción procesal. Se desestima. La sala considera que la sentencia no es incongruente: las cuestiones controvertidas consistían en determinar si la demandante ostentaba la condición de arrendataria al ejercitar el derecho de retracto, o la había perdido previamente por su jubilación, lo que condicionaba su legitimación ad causam, y si concurre causa resolutoria del contrato por la actual explotación del local por sus hijos. Y la AP se mueve en el marco de los contornos fácticos alegados por las partes. Tampoco hay incongruencia omisiva y la valoración de la prueba no es irracional. Casación. Se estima en parte. La sala razona que es aplicable la DT 3.ª LAU 1994 y la actora perdió su condición de arrendataria por jubilación, por ello carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto; pero no concurre la causa resolutoria del contrato por cesión inconsentida articulada por la demandada en su reconvención, sin que se hubiera promovido otra por expiración del plazo del contrato.
Resumen: Alteración del orden legal de resolución de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación: carácter instrumental de las infracciones procesales; carencia de efecto útil. El plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes es de caducidad, por lo que no admite interrupción (interpretación restrictiva). Cómputo del día inicial del plazo: la norma habla de inscripción, expresión que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusión del asiento de presentación. El inicio del plazo tiene lugar en el momento objetivo de la inscripción a favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento de la venta, conocimiento que debe ser probado por quien lo invoque, esto es, el adquirente. El retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador. La previsión legal también se aplica cuando existe una inscripción posterior, pues, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento. No procede tener en cuenta ninguna otra circunstancia posterior a la fecha de la inscripción, por lo que es irrelevante que hubiera que tramitar un expediente de inmatriculación.
Resumen: Se plantea la cuestión jurídica sobre el dies a quo para el cómputo del plazo de ejercicio de la acción de retracto de la Ley de Montes. Las fechas relevantes en el caso son: (i) el 27-7-2016, se otorgó la escritura de compraventa; (ii) el 29-7-2016, se entregó copia de dicha escritura al Ayuntamiento retrayente; (iii) el 26-8-2016 se inscribió la escritura en el Registro; y (iv) el 24-8-2017, se presentó la demanda. La Audiencia tomó como dies a quo la fecha de la inscripción y consideró que el plazo de caducidad no habría transcurrido. Se estima el recurso de casación. La jurisprudencia sobre el art. 1524 CC es aplicable al retracto de art. 25.6 de la Ley de Montes, en cuanto al día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho de retracto (será el anterior entre el del conocimiento de la venta por el retrayente o el de la inscripción registral), la naturaleza de este plazo (plazo civil, no procesal, y de caducidad, por lo que no admite interrupción) y la necesidad de que en el primer caso (conocimiento de la venta previo a la inscripción), ese conocimiento sea preciso, claro y completo. La circunstancia del conocimiento de la transmisión, que debe comprender todos los pactos y condiciones de la misma, no alcanza al precio de otro contrato distinto (como el contrato de intermediación en la venta), aunque luego pueda discutirse si son o no gastos reembolsables dentro de la regla de la indemnidad para el comprador retraído. Se declara caducado el retracto.
Resumen: Retracto de crédito litigioso. Caducidad del plazo de ejercicio de los retractos legales. El crédito litigioso es aquel que, habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible. Requiere la concurrencia de dos requisitos: la pendencia del procedimiento debe existir en el momento en que se produce la cesión del crédito y su cesión ha de tener lugar mediante una transmisión onerosa. La acción judicial debe tratarse de una acción de carácter declarativo cuya pretensión sea la declaración de la existencia y/o exigibilidad del crédito. El retracto ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 9 días, contados desde que el cesionario le reclame el pago. Pese a su denominación, no es propiamente un retracto, porque no hay subrogación sino extinción por pago, pero sí presenta con la figura del retracto indudables analogías, entre las que se incluye la común regulación del plazo de ejercicio del derecho. Tal plazo es de caducidad, por lo que no admite interrupción. La acción debe ejercitarse dentro de ese plazo de caducidad, y ese ejercicio no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción. En el caso, el ejercicio extrajudicial de la acción por requerimiento notarial no interrumpe el plazo.
